一套價值150萬的房子,到了2025年還能值多少錢?

七月 17, 2019 372 次閱讀 58 人點讚

大家都見識了中國樓市的奇蹟,也見證了房價的一路高歌,但時針轉到2019年,全國商品房均價已接近9000元/平方米,將近80個城市住房均價過萬,在人們的真實感知中,可能要比這個價格還要高,畢竟均價都是包含一個城市很偏很偏的地方。有人說,房價不可能永遠漲,終有掉頭向下的時候,或許2019年,或者2020年就是一個轉折點。所以建議大家不要再買房,應該留現金最為保險。事實結果到底如何?

一套價值150萬的房子,到了2025年還能值多少錢?

要回答這個問題,我們就要弄清楚未來房價的趨勢,向上或者是向下。太長的時間,可能我們誰都無法預測,本文以2025年為時間點,到現在6年時間,差不多以前兩個樓市週期。那麼,問題丟擲來了:到2025年,現持有一套市價150萬房產大概相當於多少現金?

1年太短,10年太長。我們權且把預測的時間放在2025年,雖然我們不能完全預測出準確資料,但通過上面三大因子和具體資料,基本可以推匯出一個大概數值。說是大概,也並非不可實現的資料。論證如下三點:

一套價值150萬的房子,到了2025年還能值多少錢?

1.貨幣增速。我們知道,2017年和2018年,我國M2增速為8.07%、8.1%,都在8%徘徊。如果說我們對此還沒什麼概念的話,那麼時間再往前延伸10年看,2016年M2增速為11.3%,越往前,貨幣增速越高,08年的M2增速達到17.82%,在08年到16年間都保持在11.3%-17.82%之間,反過來看,我們的貨幣增速是逐年下降的,也就是說我們的現金貶值幅度在下降。按照此速度,到2025年貨幣貶值幅度大概在6%左右。

2.土地財政依存度。2017年土地收入佔地方財政比為24%,到2025年,我們的智慧製造可能會有所增長,可以替代一部分財稅收入,加之一二線城市可供建設的土地減少,土地佔財稅收入比可能下降到20%左右。當然,到2025年時,我們還可能面對一個新情況,那就是房產稅,基本上在一些城市開始試點實行是大概率,當然,如果初期1%不到稅率,對房價的影響也比較有限。

一套價值150萬的房子,到了2025年還能值多少錢?

3.人口增加因素。強者恆強,經濟較弱的小城市人口必然面臨被大城市虹吸的結果,加之農村人口繼續流入大城市,到2025年時,上面提到的19個城市群人口還會淨流入,只是不同城市群人口吸收的多少罷了。

綜上3個推導因素,我們認為,未來房價不可能繼續像過去一樣3年翻倍,但在人口淨流入城市,可以實現5-6年翻倍,也就是說,到2025年時,彼時優質城市或者城市群仍能夠實現超額增值,現在一套市價150萬的房產,可能有300萬到350的價值。平均數大概在250萬到300萬的價值。當然,還有少部分差生,比如資源型城市,說不定保原值都困難。